——訪溫州日勝小額貸款股份有限公司總經理陸榕
來源：溫州商報 商報記者 黃超時
首單房產順位抵押登記已過去一個多月時間，然而按照有關制度和規定，原則上可辦理房產順位抵押登記的小額貸款公司，業務卻遲遲未能開啟。
昨天，溫州日勝小額貸款股份有限公司總經理陸榕接到一筆業務，一客戶有一套評估價值68萬元的商品房已按照7折在溫州某銀行貸款47萬元，現想通過二次抵押申請貸款20萬元。而該銀行在房產管理部門辦理抵押登記時是按照房產評估價值的最高額68萬元來登記，所以房管部門因該房產沒有“余額”而不予受理順位抵押登記。陸榕無奈，只能“拒絕”申請。
陸榕說：“銀行為了防范風險，在實際操作中通常是按照抵押物的評估價值足額進行登記，而貸款金額一般控制在抵押物評估價值的七折以內（因為要考慮到利息、逾期利息及實現債權的費用等）。”他認為，房管部門的順位抵押登記設立“余額“門檻，使得小貸公司辦理該業務幾無可能，也讓順位抵押登記的功效大打折扣。他希望借助金改東風，相關部門再出臺一個房產順位抵押登記細則，讓小貸公司在內的所有機構在辦理房產順位抵押登記時有“法”可依。
●記者：你認為辦理房產順位抵押登記有哪些積極意義？
陸榕：從小貸公司自身角度而言，房產順位抵押登記能夠改善擔保條件，降低貸款風險，促進小貸公司可持續發展。
從社會角度來說，辦理順位抵押登記，能給企業解決還貸困難多一條出路。為此，去年市政府還專門拿出10個億的應急轉貸資金用于企業還貸周轉，但根本無法滿足需求。
比如，一個企業在銀行以房產抵押的貸款700萬元到期（如房產評估值1000萬元，一般銀行抵押登記1000萬元、發放貸款700萬元），手頭又無還貸資金，小貸公司愿意通過辦理房產順位抵押登記，給企業貸款700萬元用于銀行還貸。萬一銀行不續貸，小貸公司自動成為第一順位抵押權人，貸款有保障；如果銀行續貸，續貸的錢直接還給小貸公司，銀行還是第一順位抵押權人，企業還貸困難得以解決。由此看來順位抵押登記能幫助企業解決房產抵押下的還貸難，意義重大。
●記者：房產順位抵押登記實際辦理中，你們遇到了什么問題？
陸榕：總結一下我工作中碰到的問題，主要有以下幾個方面：
一、僅限于對一次抵押登記的余額部分進行順位登記，而且還需經順序在先的銀行書面同意才能辦理。由于這兩個限制，實際上順位抵押登記幾無可能。
二、對于余額部分的理解也各有不同，有的以已登記的最高額為準，有的則以實際發放的貸款金額為準。
三、有些登記部門，將小貸公司對單個抵押物的抵押權登記金額限制在不能超過小額貸款公司資本金的5%，人為地限制了小貸公司抵押貸款業務的開展。
四、兩家小額貸款公司對同一抵押物同時辦理抵押登記時，不能進行并列第一（或順序相同）登記，而必須分先后進行順位登記。
五、對于已辦理住房按揭的抵押物，尚不能辦理順位抵押。
六、對于以出讓方式獲得土地的廠房和土地抵押，既要經房管部門登記，又要經土地部門登記，手續繁瑣且又不統一。
●記者：對于小貸公司辦理順位抵押登記你有何建議？
陸榕：根據我國物權法第199條的規定，允許同一財產向數個債權人抵押，其清償順序為：一、抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償，順序相同的，按照債權比例清償；二、抵押權已登記的先于未登記的受償；三、抵押權未登記的按照債權比例受償。可見，我國物權法在解決同一財產上數個抵押權之間清償，遵循的是“登記主義為先，平等主義為輔”的原則，即同一財產上可以設定數個抵押權，只要它們以登記為公示形式，其權利的實現就要依據登記的先后來決定，同時在順位相同或者皆未登記時，采用平均主義模式，即按債權比例清償。
物權法的這一精神既是促進資金融通的客觀需要，也是發揮抵押財產的經濟價值和所有權效用的重要途徑。因此我們建議：
一、不管有無余額，均可設定抵押權順位登記。在辦理順位抵押登記時，不需要征得第一次抵押登記的抵押權人的同意，也不需要考慮第一次登記是否還有余額。因為只要依登記的先后順序進行清償的話，并不會損害第一抵押權人的利益，事實上，對于第二抵押權人來講，因其登記在后，受償也在后，其風險完全由自己承擔，作為登記部門又何必有這么多制約呢。其實上海一直就是這樣操作的。
二、可學習上海等地的做法，將房管部門和土地管理部門的登記功能合二為一，統一進行抵押權設定登記，以方便各方當事人。
三、房產登記部門在進行順位抵押登記時，應主要考慮以房產登記的相關規定為依據，以發揮物權的最大效用，更有利于推進溫州的金融改革。 |
